Кому за городом жить хорошо?

Сравнительный анализ посёлков Villagio Estate и других загородных ЖК
на Новорижском и Минском шоссе



Мы съездили на экскурсию, чтобы узнать, справедливо ли сравнение посёлков Villagio Estate с другими загородными жилыми комплексами и оправдано ли возражение, что жить под брендом VE - дорого?

Нами были выбраны посёлки
"Бенилюкс", "Павлово", "Монолит",
"Княжье озеро", "Агаларов Estate".
Также мы заехали и на Минское шоссе в "Довиль" и "Трувиль".

3 дня

Продолжительность экспедиции
7 посёлков

Уровня "комфорт", "бизнес" и "премиум"
300+ фото

Для объективного сравнения

к/п "Бенилюкс"
к/п "Довиль"
к/п "Агаларов Estate"
к/п "Монолит"
к/п "Трувиль"
к/п "Павлово"
к/п "Княжье озеро"
к/п "Гринфилд"
Если посмотреть внешне, не вдаваясь в детали, то обязанности сервисных компаний и уровень обслуживания посёлков, в целом, схожи.
Рынок услуг по обслуживанию элитных коттеджных ЖК, а также расценки на обслуживание сформированы.
Что обычно входит в обязанности Сервисных компаний?
  • организация пропускной системы и патрулирование посёлка;
  • обслуживание и текущий ремонт инженерных коммуникаций (систем тепло- и водоснабжения, водоотведения, ливневой канализации);
  • освещение мест общего пользования;
  • установка и ремонт детских, спортивных площадок;
  • обслуживание и ремонт дорог и пешеходных зон;
  • уборка территории и вывоз ТБО;
  • уборка снега;
  • уход за озеленением территории посёлка;
  • создание диспетчерской службы;
  • уборка водоёмов, уход за фонтанами;
  • контроль учёта и снятия показателей счётчиков электроэнергии, водопотребления;
  • контроль и выдача разрешительной документации на строительные работы, включая модификацию общественных зон, работы по благоустройству территории.
Но, как мы знаем, самое главное кроется в деталях.
Когда вы выбирали себе дом, вы наверняка посмотрели много разных мест, однако остановили свой выбор на одном из посёлков Villagio Estate.
Почему?
Посёлки Villagio Estate - стильные и современные, широкие и просторные, с большими общественными зонами, тротуарами для прогулок по всему посёлку с обеих сторон дороги, уникальным ландшафтом, ценным и качественным посадочным материалом.
Отсюда вырастает закономерный и справедливый вопрос: как это влияет на цену, которую собственники платят за содержание территории?
На самом деле, элементы, которые повышают стоимость содержания, чётко определены.
Итак,
что, в принципе, влияет на стоимость обслуживания?
Некоторые факты:
Состояние и обслуживание инженерных коммуникаций.
Планово-профилактические работы по обслуживанию ВЗУ и КНС, очистных сооружений и тд. Проводятся ли они, как часто? Какое оборудование стоит? Чем дороже и качественнее оборудование, тем дороже расходные материалы.
Ширина и длина дорожного полотна, то есть площадь дорог. Из чего сделана дорога: брусчатка или асфальт.
Наличие тротуара. Тротуар с обеих сторон дороги или только с одной, его ширина и протяжённость.
Планово-профилактические работы.
Частота уборки и мойки дорог (несколько раз в неделю или не чаще раза в месяц).
Ремонт дорог.
Посадки вдоль дорог и тротуаров.
Только газон или газон с кустами и деревьями? С одной стороны или с обеих сторон дороги? Какова площадь этой зоны, сколько всего растений посажено и какого качества? Эти пункты отразятся на уходе: стрижке, удобрении, лечении и т.д.
Уход за посадочным материалом на всей территории: фигурная стрижка, обработка от вредителей, удобрение и т.д. Площадь и сложность ландшафтного дизайна рекреационных зон.
Качество и количество посадочного материала.
Наличие водоёмов.
Качество ухода за прибрежной линией, удаление водорослей, наличие пляжа и уровень ухода за ним.
Каналы "Миллениум Парка" - это отдельная и крупная статья расходов.
Фонтаны.
Наличие фонтанов, аэраторов увеличивает финальный счёт.
Инфраструктура на территории посёлка.
Детские, спортивные площадки, площадки для тренировки животных, а также сезонные развлечения (лыжни, горки, катки и т.д).
Важно также её потенциальное развитие.
Охрана.
Количество КПП, постов, наличие патрулей, система видеонаблюдения и т.д.
К слову, в большинстве посещённых нами посёлков системы видеонаблюдения по периметру и внутри нет. Ни один ЧОП нигде не несёт ответственности за собственность жителя.
Наличие официальных лицензий на ведение деятельности всегда удорожает услугу, делая её более защищённой.
Наличие и поддержание взаимодействия с жителями (работа менеджеров, управляющих, админов официальных чатов).
Наличие праздников в посёлке, сезонных украшений.
Площадь рекреации.
Чем больше доля рекреации в общей площади поселка - тем выше поселковый платёж.

Для примера публикуем соотношение площади всех участков и площади общественной зоны (рекреации, дороги, тротуары) к общей площади в посёлках Villagio Estate:

"Гринфилд" - 73% и 27%;
"Монтевиль" - 70% и 30%;
"Мэдисон Парк" - 72% и 28%;
"Ренессанс Парк" - 76% и 24%;
"Миллениум Парк" - 55% и 45%.

То есть, исключая "Миллениум Парк", где площадь общественной территории примерно равна территории, застроенной коттеджами, в среднем, пропорция - 70% на 30%.
В целом, все посёлки, которые мы посетили, соответствуют заявленному ими уровню. В каждом есть "фишки", которые, в своё время, безусловно, привлекли покупателей.

Это развитая инфраструктура (свой фитнес-клуб с бассейном, кафе, магазинчики, ресторан) и большое озеро XVII века в "Довиле", открытый бассейн для жителей и ресторан в "Трувиле", невероятный по красоте рукотворный ландшафт и гольф-поля "Агаларов Estate".
"Княжье озеро" - один из первых посёлков Новорижского шоссе - очень уютный и обжитой, со своей историей, большим количеством детских площадок, собственным храмом, зоопарком и торговым центром. Храм и школа есть и в "Монолите".
Рядом с "Бенилюксом" имеется свой фитнес-центр и детский сад, а рядом с
"Павлово" - целый мини-городок с с банком, магазинами, кафе, бытовыми сервисами и знаменитой "Павловской гимназией".
Инфраструктура, вынесенная за территорию посёлка, приносит доход.
История продаж "для своих", как правило, убыточна
Поэтому если внутри посёлка есть фитнес-клуб, то членство в нём обойдётся в сумму намного большую, чем клубная карта в сетевом зале. Камерные поселковые рестораны, пекарни, салоны цветов и красоты - это места, не избалованные посетителями, несмотря на качество услуг. Цены в них выше среднего, и это норма.
Это если об инфраструктуре.
А что же с обслуживанием?

Можно сказать, что общие сезонные проблемы есть везде.
Летом - это жёлтый газон, одуванчики и сорняки, ремонтно-восстановительные работы, которые активизируются в тёплое время года.
Чем старше посёлок, тем больше он устаревает, проигрывает в сравнении с новыми. Поэтому в некоторых ЖК нельзя не обратить внимание на заброшенные и неухоженные места, открытую ливневую канализацию. А также бросается в глаза старая брусчатка и заплатки в асфальте.
Содержание и ремонт дорог
О том, как в Villagio Estate поддерживается состояние дорог, меняется брусчатка и о том, как мы избегаем "заплаточного" метода, оставляя дороги в хорошем состоянии
Не в каждом посёлке есть тротуары. То есть если вы хотите прокатиться на велосипеде, ехать придётся прямо по дороге, а мамам с колясками добраться до парка можно только на автомобиле.

В посёлках Villagio Estate тротуары идут по обеим сторонам дороги.
Это удобно, чтобы гулять по всей территории посёлка и даже из одного посёлка в другой.
Во многих посёлках Villagio Estate спроектированы
особые широкие двухполосные бульвары.
Они хороши тем, что увеличивают объём посёлка и позволяют добраться до дома быстрее.
Разумеется, дороги также требуют обслуживания.
Уборка водоёмов - значительная часть расходов по содержанию территории.
Не в каждом КП к этому относятся внимательно.
В каждом посёлке Villagio Estate проводится ежедневная уборка водоёмов:
сотрудники на лодках собирают водоросли и тину. Где-то стоят аэраторы. Береговая линия чистится, косится газон.
В каждом посёлке есть свои изюминки, которые требуют специального ухода
Например, рукотворные каналы в "Миллениум Парке" - это украшение посёлка, но вместе с тем и большой объём работы для Сервисной компании.
Обслуживание одного канала включает в себя его полное опорожнение, очистку дна, ремонтные работы габионов, повторную заливку чистой воды. Плюс установка и обслуживание аэраторов и очистка поверхности в течение весны, лета и осени.

Каналы "Миллениум Парка" подарили посёлку звание Подмосковной Венеции
Озеленение посёлка - это его визитная карточка, ведь загородная жизнь и должна ассоциироваться с цветущим садом.
Почти все посещённые нами ЖК очень зелёные за счёт крупномерных деревьев, выросших со времени посадки. Чаще всего, у деревьев и кустарников естественный вид. Большую часть озеленения составляет газон.
А мы в Villagio Estate очень любим огранённую красоту!
Много посадок в рекреационных зонах, обилие растений разных сортов, формовочные стрижки кустарников и деревьев.
Всё это требует неусыпного ухода круглый год.
Главное объективное отличие
Villagio Estate - в качестве и количестве посадочного материала и уровня ухода за ним
Бонсай в к/п "Монтевиль"
Например, растения бонсаи - очень дорогие, люксовые, требующие к себе особого внимания - есть практически в каждом посёлке Villagio Estate. Такое растение недостаточно просто купить и высадить: только специальные мероприятия позволят бонсаю пережить перепады температур, сохранить форму и выполнять естественную для себя роль - быть украшением территории.

Многие ценные бонсаи в своё время были привезены из-за границы. Сейчас для ухода за ними используются специальные средства для подкормки, профилактических обработок; обрезка. Сюда же отнесём необходимость приобретения специальных ножниц, уход за их лезвиями, которые не должны сминать ветки, а также консультации квалифицированного специалиста.
На зиму такие дорогие растения непременно укрываются спанбондами, а тяжёлый снег с них регулярно стряхивается.
Специальные уходовые мероприятия также обязательны для живой изгороди.
Во многих посёлках Villagio Estate она растёт на общественных территориях, а в "Миллениум Парке" и "Ренессанс Парке" посажена вдоль участков.
Живую изгородь необходимо подкармливать, проводить мониторинг её состояния, а при необходимости - заменять некоторые кусты, подбирая растение того же размера.
Подробнее об изгороди писали в статье, где также давали советы владельцам.
Всё, о чем говорим, одновременно отличает посёлки Villagio Estate от других и выливается в средства, которые необходимо иметь в бюджете
Кто сколько платит?
Тарифы сервисных услуг на расположенные участки до 25 соток для сравнения
Villagio Estate
диапазон 23 894 – 34 732 руб.
Шервуд - 23 894 руб.
Гринфилд – 33 512 руб.
Риверсайд – 32 426 руб.
Ренессанс Парк – 29 692 руб.
Мэдисон – 28 487 руб.
Монтевиль – 31 916 руб.
Миллениум Парк - 34 732 руб.
Другие посёлки
диапазон 24 000- 50 000 руб.
Павлово – 31 000 руб.
Княжье Озеро – 28 300 руб.
Бенилюкс – 34 000 руб.
Агаларов Estate – 30 $ за сотку. В настоящий момент - 47 500 руб.
Монолит – 24 000 руб.
Николино – 36 000 руб.
Довиль – 50 000 руб.
Трувиль – 31 000 руб.
Расценки коммунальных платежей в посёлках Villagio Estate - средние на рынке сервисных услуг.
Это правда. И вы можете убедиться в этом из таблицы.

Стоит сказать, что некоторые посёлки изначально установили высокий платёж. Например, в к/п "Довиль" ежемесячный взнос составляет 50 000 руб. с момента основания посёлка, то есть уже более 10 лет. Такую сумму платят все участки, большинство из которых не более 12 соток по площади.
Аналогичная ситуация в "Агаларов Estate", который имеет репутацию самого дорогого, безопасного и недоступного ЖК с хорошим сервисом. Сейчас в посёлке живет всего 20 домов, поэтому порядок навести гораздо проще.
В "Павлово" единый тариф составляет 31 000 руб. и также существует уже несколько лет.

Таким образом, при том, что ежемесячный платёж в Villagio Estate является средним на рынке услуг, реальные затраты на обслуживание выше.
Расходы на ландшафт, планово-профилактические работы, внедрение новых технологий, закупка техники и многое другое требует бОльших вложений

Материалы по теме
Все сделанные выше заявления готовы подтвердить!
О наших ППР, мониторинге и ответственности читайте в материалах Блога

Что нам понравилось в других посёлках
  • В большинстве посёлков есть пандусы; тротуары практически идут вровень с проезжей частью.
  • Имеются указатели улиц, схема посёлка при въезде и в центральных зонах.
  • Много небольших парковок.
  • Тематические 3D-рисунки на стенах подсобных помещений.
  • Везде водоемы НЕ предназначены для купания, пляж отсутствует.
  • Открытые бассейны есть в "Трувиле" и "Агаларов Estate".
  • Фитнесс-центр только для жителей в "Довиле", "Трувиле" и "Агаларов Estate".
  • В "Княжьем озере", "Бенилюксе", "Павлово" также есть фитнесс, но вынесен за территорию и предоставляет доступ всем желающим.
  • "Княжье озеро", "Павлово" и "Бенилюкс" имеют развитую инфраструктуру вне территории (садики, школы, рестораны, магазины, салоны красоты и т.д.)
  • Детские/спортивные площадки. Игровые площадки есть во всех посёлках по 2 штуки минимум. В "Княжьем озере" - больше 5 штук. Ультрасовременных площадок нигде нет.
  • Рестораны. Внутри посёлка только в "Агаларов Estate", "Княжьем Озере", "Трувиле" и "Довиле". В остальных посёлках рестораны вынесены вовне.
  • Храм. В "Княжьем озере", "Монолите" и "Павлово".
  • Красивая парковая зона в "Павлово".

Небольшой оффтоп
Быть недовольным - модно?

Жители, как правило, не довольны работой управляющих (сервисных) компаний и тарифами, которые те устанавливают. Сформировано всеобщее базовое недоверие, основанное на сообщениях СМИ и традиции.

Именно поэтому в Villagio Estate организована развитая система коммуникаций с жителями. В посёлках есть постоянный доступ к управляющему и менеджеру. Существует Блог, работают официальные чаты. Есть Личный кабинет жителя на сайте Servicepoint, ведётся разработка Мобильного приложения.
В других посёлках подобные услуги в таком объёме не предоставляются.

Важно также и то, что компания остаётся с владельцами участков в рамках правовых взаимоотношений, и сложные разногласия решает законным способом, не усложняя ежедневный быт собственников.
Резюмируя, хотелось бы отметить, что все сервисные компании сталкиваются со схожими проблемами - погодными условиями, особенностями рынка труда, постоянным ростом цен на все расходные материалы и энергоносители; неплательщиками.
Но отличает их уровень отношения к посёлку и своим клиентам.

Многие сотрудники Villagio Estate работают в компании с тех пор, как каждый посёлок был чистым полем. Вложено много таланта, физических сил и любви, чтобы построить эти прекрасные маленькие города. По старой памяти и по своей привязанности сотрудники продолжают относиться к посёлкам, как к своим детищам, которые требуют неусыпного внимания и заботы.

А достойный вид и обслуживание посёлка, в свою очередь, требуют достойной оплаты.
Июль 2019
Похожие публикации